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一、一线城市商铺供不应求

  戴德梁行研究报告指出,今年第三季度一二线城市的甲级写字楼空置率继续下行,达2.18%,成为年内新低。

  “目前远洋大厦、远洋国际中心、北京光华国际中心等写字楼项目出租率均在90%以上。”远洋地产总裁李明告诉记者。

  据悉,远洋现有的商业地产已经形成了写字楼、购物中心、城市综合体三条产品线,旗下自有商业品牌——未来广场也将投入使用,良好的出租率为其开启了新的业态模式。

  “目前业态主要集中在一二线的热点城市、交通干道、黄金地段,以自持为主,在选择业态时更看重品牌的定位和市场前景。”李明说。

  戴德梁行研究报告指出,今年第三季度一二线城市的甲级写字楼空置率继续下行,达2.18%,成为年内新低。如此低的空置率表明市场依旧是“供小于求”,未来市场上,商业地产仍将出现供不应求的局面。

  “2012年一线城市商业用地因供应缩减,上半年的成交情况同比有所下降,但是下半年土地市场回暖后,商业项目成交量增加,市场上投资加大,一线写字楼和商铺也出现了回升。相比而言,三线城市近几月来持续出现供过于求的局面,供应大幅放量的局面,预计未来三四线城市商业地产的开展将存在一定的难度,品牌商的依赖度或将降低。”同策房地产咨询公司张宏伟分析。

  二、国际品牌商青睐一线城市

  可诺商业地产策划公司认为作为品牌商来说,首选的还是一二线城市,因为一线城市的资源利用更直接,可以大大提高整个链条的反应速度,缩减人力、物力在整个供应链中的投入。

  记者了解到,目前城市综合体中商业地产的业态主要是服装和餐饮,价格依然是其进入三四线市场的决定性因素。

  一般而言,对价格敏感度较高的三四线城市消费群来说,国际品牌的价格仍然偏高。以服装类为例,目前,三线市场能适应的价格在170~250元之间,但一些品牌的销售价格至少也在300~400元。“相比三四线城市,虽然一线城市的租金较高,但是利润也较高,一些大品牌商普遍对一线城市市场的情有独钟,不仅如此,相较于三线城市,一线城市的流程管理更系统化,这也成为其吸引大品牌的主要原因。”易居研究院严跃进分析认为。

  近年来,一些国际快时尚品牌正加速进入中国。根据2011年的数据,ZARA在我国店铺共97家,H&M有77家,UNIQLO有123家,这些品牌虽然也进驻了三线城市,“但是作为品牌商来说,首选的还是一二线城市,因为一线城市的资源利用更直接,可以大大提高整个链条的反应速度,缩减人力、物力在整个供应链中的投入。”严跃进说。

  与此同时,“立足一二线城市,再向三四线城市辐射也是很多国际品牌的发展路径。”阳光新业副总裁吴尧表示。

  业内人士分析,三线城市的消费习惯与一线城市的消费者仍存在显著差异,其消费特征具有更明显的地域差异化、多元化的特点,并且他们受世界流行趋势的影响相对较少,对时尚的理解和接受程度也与一线城市消费者有很大差异。“这种差异在品牌商经营中会慢慢突显,动摇以前因为租金低、政策优惠而下沉到三线市场的决策,在市场回暖之际,也将回归一线城市。”吴尧说。

  此外,严跃进也认为,这种差异化对那些因为住宅受限而转型商业的开发商来说,不能一味的只顾业态转化,更应关注品牌自身的定位,来选择合适的消费群体。

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